Субаренда - это передача арендованной недвижимости в аренду третьему лицу. Согласно ст.774 Гражданского кодекса, передача вещи (недвижимости) в субаренду возможна только при согласии арендодателя, если другое не установлено законом или договором. Эта норма требует получения письменного согласия собственника на передачу недвижимости в субаренду или закрепления такого условия в самом договоре. При этом срок договора субаренды не должен превышать срока договора аренды. Требования к договорам субаренды аналогичны положениям о договоре аренды. Также следует знать, что договор субаренды не может заключаться без действующего договора аренды.
В соответствии с ч.1 ст.793 Гражданского кодекса, договор аренды здания, другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме. Согласно ч.2 указанной статьи, если срок договор найма превышает 3 года, он подлежит нотариальному удостоверению.
Говоря об аренде (субаренде) нежилого помещения не следует руководствоваться положениями главы 59 (ст.ст.810-826) Гражданского кодекса, поскольку данные правовые нормы регламентируют
аренду жилья.
Налогообложение деятельности по сдаче в субаренду недвижимости зависит от выбора организационно-правовой формы ведения бизнеса и других факторов. Согласно действующего налогового кодекса, физические лица - предприниматели, которые предоставляют посреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оценке недвижимого имущества (группа 70.31 КВЭД ДК 009:2005), относятся к третьей группе плательщиков единого налога. Однако, если планируется передачу в субаренду только физическим лицам или предпринимателям на едином налоге, возможно выбор второй группы плательщиков. К сожалению, единой практики в данном вопросе пока нет, поэтому в различных регионах (и даже в различных налоговых инспекциях одного региона) возможна различная трактовка этого вопроса. Выбирая группу плательщиков единого налога, следует помнить про общие ограничения: лимит оборота (1 000 000 гривен), количество работников (максимум 10 человек), максимальная площадь сдаваемой в аренду нежилой недвижимости (максимум 300 кв.м.). Номер по
КВЕД 2013 - 68.20 (предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества). В случае несоответствия планируемого вида деятельности указанным запретам СПД следует переходить на общую систему или регистрировать ООО.
Следует заметить, что регистрация физического лица-предпринимателя (СПД) проще и быстрее ООО. Кроме того, значительно проще и отчетность индивидуального предпринимателя. При этом ООО позволяет зарегистрировать предприятие с несколькими (более одного) учредителями, чего не позволяет СПД. Однако более простая отчетность СПД и выгодный
режим налогообложения физического лица-предпринимателя все чаще заставляют выбирать организационно-правовую форму именно в виде индивидуального предпринимательства.