Продажа недвижимости 2020

[Слана]

Квартира приватизирована в равных долях на 4 человек - меня, двух дочерей и сына.
В квартире прописаны 6 человек - я, две мои дочери, сын и две внучки.
После рождения внучек ситуация сложилась таким образом: в нашей 4 комнатной квартире я живу в одной комнате, в другой - дочь с малолетней внучкой, в третьей - дочь, и в четвертой – сын с женой, малолетней дочерью и падчерицей (15 лет). Разрешения на вселение падчерицы сына в нашу квартиру не давали.
Я и дочери хотим продать квартиру, но сын против.
У нас такие вопросы:
1. Можем ли мы выселить из нашей квартиры падчерицу моего сына по месту её регистрации?
2. Можем ли мы без согласия сына продать квартиру?
3. Если без согласия сына мы не можем продавать квартиру, то можем ли мы в своих комнатах поселить квартирантов?
Спасибо за консультацию.

[Lawyer]

1. Пока ребенок является несовершеннолетним, он должен проживать совместно с одним из родителей, в данном случае - с матерью. Выселить ребенка одного нельзя, а выселение из квартиры совместно с матерью является сложным процессом, который потребует помощи хорошего адвоката, если будет происходить в судебном порядке (путем подачи искового заявления).
2. Продать квартиру без согласия всех собственников нельзя. Если сын против продажи, остальные собственники могут продать свои части, при этом сын будет иметь преимущественное право их покупки. В описанной ситуации нет необходимости выделять свою часть в натуре.
3. Без согласия всех собственников квартиры поселить квартирантов нельзя. Рассмотрите вариант выделения своих частей в натуре или согласуйте с сыном порядок владения и пользования квартирой. Если не получиться договориться - разрешайте вопрос о порядке пользования и владения квартирой в судебном порядке.

[Наталия74]

Здравствуйте.

Мы живем в доме, который поделен на двух хозяев. Вторая квартира (это скорее комната с галереей, без удобств) очень долго пустовала и не отапливалась.
Полгода назад объявился наследник, который собирается эту квартиру продать.
Нам он намеренно завысил цену (из-за личной неприязни) и запросил взамен однокомнатную квартиру в многоэтажке.
Меня интересует следующий вопрос: может ли наследник без моего согласия продать помещение?
Не должен ли он прежде подписать у меня документ, что я отказываюсь от покупки этой квартиры?

Благодарю за разъяснения!

[Attorney]

Наталия, чтобы ответить на Ваш вопрос, необходимо определиться с правовым статусом имущества.
Для этого необходимо изучить правоустанавливающие документы.

Имущество, которое находится в собственности двух и более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности и является общим. Такое имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности.
Право общей долевой собственности реализуется совладельцами с их согласия. Совладельцы могут установить порядок владения и пользования имуществом, которое является их общей долевой собственностью.
Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему в пользование и владение той части общего имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собственности.
Совладелец имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности.

В случае продажи своей доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право покупки перед другими лицами по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно сообщить другим совладельцам о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия.
Если совладельцы отказались от реализации преобладающего права покупки или не осуществят этого права, продавец имеет право продать свою долю другому лицу.
Если желание приобрести долю в праве общей частичной собственности изъявили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.
В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преобладающего права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Истец должен внести на счет денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.
Передача совладельцем своего преобладающего права покупки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается.

[Advocate]

Для продажи квартиры необходимы документы, подтверждающие право собственности на квартиру или ее часть:
- свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов;
- свидетельство о праве собственности на жилье в жилищно-строительном кооперативе;
- свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов;
- свидетельство о праве на наследство по завещанию;
- свидетельство о праве на наследство по закону;
- решение суда, вступившее в законную силу;
- техпаспорт (обязателен во всех случаях);
- договор пожизненного содержания;
- акт приема-передачи имущества;
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- договор мены.

Консультация юриста по вопросам продажи квартиры предоставляется после регистрации на форуме.

[Евгения П.]

Добрый день. Прошу оказать мне консультацию по вопросу продажи квартиры.

При жизни мужа мы приватизировали свою 3-комнатную квартиру в равных частях на троих: меня, супруга и сына. После смерти мужа наследство на его долю квартиры (1/3) юридически унаследовала я (сын от своей доли отказался). Однако переоформление квартиры в БТИ не производила (она по прежнему зарегистрирована на покойного мужа). Сейчас в нашей квартире проживает сын, а я живу в квартире моего покойного отца, которая также досталась мне по наследству. Другими словами, согласно нотариального свидетельства, сейчас мне принадлежит 1-комнатная квартира, в которой живу я, и 2/3 части 3-комнатной квартиры, в которой живет сын (ему принадлежит 1/3 часть этой квартиры).

Сейчас возникла необходимость срочно переехать в Россию на ПМЖ и обе эти квартиры необходимо продать, чтобы там купить себе две новые.
Однако я переживаю, что если обе квартиры я буду продавать от своего имени (одновременно), то необходимо уплатить 5% налог от стоимости жилья.

В связи с этим у меня такие вопросы:
- Имеет ли право мой сын, которому принадлежит 1/3 часть квартиры, продать ее от своего имени при моем согласии (чтобы обе квартиры не продавались от моего имени)?
- Может для этого надо переоформить в БТИ нашу общую квартиру на имя сына (т.к. после получения свидетельства на наследство я еще не оформляла квартиру в БТИ)?
- В этом случае я (пенсионерка) не должна буду платить 5% налог от продажи своей квартиры и части общей квартиры?
- Или лучше подарить сыну свою часть квартиры и сможет ли он сразу ее продать (или не раньше чем через год)?

Другими словами, посоветуйте, пожалуйста, как лучше поступить в нашей ситуации, чтобы продать обе квартиры, не платя 5% налога.
В противном случае, при переезде на ПМЖ в Россию, одну квартиру мы попросту теряем, т.к. в РФ цены на квартиры значительно выше.

[Lawyer]

После приватизации квартиры, ее продажа возможна любым из собственников, при обязательном согласии других совладельцев. При отсутствии согласия всех собственников на продажу приватизированной квартиры, необходимо выделить доли (части), после чего каждый из собственников получит возможность продать свою часть. Продажа квартиры без согласия всех совладельцев может осуществляться на основании судебного решения, для принятия которого нужны веские аргументы (например, невозможность определить порядок пользования жильем и незначительная доля иных собственников, невозможность выделить долю в натуре и т.д.). Вопрос продажи квартиры без согласия владельцев является достаточно актуальным и будет рассмотрен более подробно на страницах форума, при соответствующем вопросе, однако в описанной выше ситуации присутствует волеизъявление сына и матери, которые являются единственными хозяевами жилья.

Согласно представленной информации, наследница (мать) не зарегистрировала право собственности на квартиру в БТИ, после вступления в наследство. Однако ч.1 ст.1299 Гражданского кодекса Украины гласит, что наследник обязан зарегистрировать право на наследство в органах, осуществляющих государственную регистрацию (при наличии в составе недвижимого имущества). Согласно ч.2 указанной статьи, право собственности на недвижимое имущество возникает у наследника с момента государственной регистрации (переоформления квартиры).

С 01.01.2012 наследники получили возможность продавать унаследованное имущество (квартиру или ее часть) без уплаты налога (ранее было необходимо ждать 3 года). При этом часто задают вопрос о том, как происходит налогообложение продажи квартиры, если собственник продает жилье, одна часть которого получена им в наследство, а другая часть принадлежит на основании купли-продажи. В этом случае наследник освобождается от уплаты налога на унаследованную часть квартиры.

Говоря про дарение квартиры следует сказать, что Налоговый кодекс приравнивает подаренное имущество к унаследованному (в контексте налогообложения). Так, согласно п.172.8 ст.172 НК, не считается продажей отчуждение недвижимости в порядке наследования и дарения, а порядок налогообложения унаследованного имущества применяются к дарению (ст.174 НК). Однако следует заметить, что на сегодняшний день не существует единой позиции налоговых органов, относительно налогообложения такой схемы отчуждения недвижимости, как дарение, с последующей продажей квартиры другим лицом.

[tatyanaod]

Здравствуйте, уважаемые Эксперты.

Помогите разобраться в следующей ситуации.

Вопрос 1. Моя дочь (11 лет) наследует 25% квартиры своего отца, в которой она не проживала и не была прописана. В настоящий момент мы не живем в Украине и начали выписку на ПМЖ за границу через посольство. Положительное решение о выезде на ПМЖ принято, мой внутренний паспорт сдан в посольстве, но выписка на Украине еще не завершена, то есть мы по прежнему пока прописаны в Одессе (без штампа ПМЖ в моем загранпаспорте).
Правильно ли я поняла, что при вступлении в наследство, мы все еще являемся резидентами для нотариуса и налог на наследство не платим?

Вопрос 2. Наследники хотят продать квартиру и я не буду этому препятствовать, однако в момент продажи, мы скорее всего уже будет сняты с регистрации и будем числиться на ПМЖ за границей. Попадает ли продажа квартиры под уплату налога в этом случае? Я поняла, что без опекунского совета тут не обойтись и к ним легче идти за разрешением уже с документами на ПМЖ, чтобы получить разрешение на продажу "без условия". Сколько действительна справка-разрешение опекунского совета и как долго ее ждать в случае, когда ребенок будет на ПМЖ в другой стране? Спрашиваю, чтобы знать, есть ли возможность подготовить бумаги заранее, потому что находиться в Одессе более 7-10 дней не получится.

Вопрос 3. Я продаю свою квартиру, которой владею более 15 лет. Попаду ли я под налогообложение, если при продаже стану нерезидентом?

Вопрос 4. Где в Интернете можно найти Налоговый кодекс последней версии?

Огромное спасибо за ответ. Татьяна

[Attorney]

Действующий Налоговый кодекс Украины определяет понятие физическое лицо-резидент по признаку наличия места жительства в Украине (п.213 ч.1 ст.14 НК).

В случае, когда физическое лицо имеет местожительство также в иностранном государстве, оно считается резидентом, если имеет постоянное место проживания в Украине. Если лицо имеет постоянное место жительства также в иностранном государстве, оно считается резидентом, если имеет более тесные личные или экономические связи (центр жизненных интересов) в Украине. В случаях, когда государство, в котором физическое лицо имеет центр жизненных интересов, нельзя определить, или когда физическое лицо не имеет места постоянного проживания в одном из государств, оно считается резидентом, если находится в Украине не менее 183 дней (включая день приезда и отъезда) в течение налогового года.

Достаточным (но не исключительным) условием определения места нахождения центра жизненных интересов физического лица является постоянное место проживания членов его семьи или регистрация его как субъекта предпринимательской деятельности.

Если невозможно определить резидентский статус физического лица, используя предыдущие положения, физическое лицо считается резидентом, если оно является гражданином Украины.
Когда вопреки закону физическое лицо-гражданин Украины имеет также гражданство другой страны, то с целью налогообложения этим налогом такое лицо считается гражданином Украины, который не имеет права на зачет налогов, уплаченных за границей, предусмотренного настоящим Кодексом или нормами международных соглашений Украины.

Таким образом, при вступлении в наследство будет присутствовать такой признак определения физического лица-резидента, как постоянное место проживания в Украине (прописка). Кроме того, может присутствовать и такой признак, как тесные личные связи в Украине (при постоянном проживании в Украине членов семьи).

Что касается вопроса о том, как будет облагаться налогом доход, полученный нерезидентом от продажи квартиры, можно сказать следующее.
Налогообложение дохода от продажи квартиры нерезидентом регламентируется п.170.10 ст.170 Налогового кодекса Украины, согласно которого их доход в Украине (при заключении договора купли-продажи) облагается налогом по ставке, которая определена для резидентов (при этом учитываются особенностей, которые закреплены IV разделом Налогового кодекса). Согласно п.172.1 ст.172 Налогового кодекса, продажа квартиры не чаще одного раза в течение года, при условии нахождения квартиры в собственности продавца не менее трех лет, налогом не облагается. При этом требование о принадлежности квартиры продавцу свыше 3-х лет не применяется, если квартира получена в наследство. Таким образом, налогообложение продажи квартиры, которая получена по наследству нерезидентом, производится по ставке 0%. Данная позиция нашла своё отражение в Вестнике налоговой службы Украины от 23.03.2012 года.

Налогообложение при продаже квартиры нерезидентом осуществляется нотариусом, как налоговым агентом. При продаже квартиры чаще одного раза в отчетный период (год), если эта квартира не была унаследована, становится актуальным вопрос о двойном налогообложении, который пока не находит своего разрешения. В таких случаях избежать уплаты налога с дохода от продажи недвижимости удается редко, поскольку договор купли-продажи требует нотариального заверения и нотариусы отказывают в заверении сделки при отсутствии документов, подтверждающих оплату налога. Несмотря на это, были прецеденты судебного возврата уплаченного налога, с целью недопущения двойного налогообложения. Существует также вариант признания сделки-купли продажи через суд. Однако оба судебных варианта являются достаточно сложными и затратными по времени.

Срок предоставления разрешения опекунского совета на продажу квартиры обычно составляет около двух недель, однако в некоторых случаях опекунский совет может рассматривать документы до 45 дней.

Последняя редакция Налогового кодекса (со всеми изменениями и дополнениями) можно найти на официальном сайте Верховной Рады Украины по запросу "Податковий кодекс".