Размен квартиры 2020

[makaronnik]

Здравствуйте.

Привожу описание ситуации (прошу прощения, если запутано):
Мне 23 года. Живу с отцом в 2-х комнатной квартире, которая приватизирована на нас обоих в равных частях.
Отец - алкоголик, очень сильно мешает нормальной жизни. Я планирую свадьбу, но приходится откладывать, т.к. нет нормальных жилищных условий.
Рядом, на одном лестничном пролете, находится 3-х комнатная квартира, в которой живет моя мать, бабушка и тетя - инвалид 1-й группы, не ходячая.
Эта квартира была приобретена во время брака матери и отца по договору купли-продажи, поэтому отец считает, что ему принадлежит часть квартиры.
Однако средства на приобретение этой квартиры были получены матерью от продажи (обмена) своей части квартиры, которая принадлежала ей до брака.
Мы и соседи неоднократно вызывали милицию, т.к. своим поведением отец мешает жить и подрывает здоровье всем нам, но сделать они ничего не могут.

У меня к Вам следующие вопросы:

1) Как разменять квартиру, приватизированную на меня и отца, если он категорически против?
Доказательства невозможности совместного проживания с ним в этой квартире имеются в виде:
- рапортов милиции;
- свидетельств и жалоб соседей, родственников;
- вывода о физическом здоровье моей тети (инвалида), живущей через стенку.
В случае необходимости мы даже доплатим, чтобы купить отцу новое жилье, но для обмена (раздела) этой квартиры нужно его согласие.

2) Как можно, в случае развода моей матери с отцом, отстоять в ее пользу квартиру, которая была получена при обмене путем купли-продажи?
В наличии есть документы купли-продажи, в которых отображена стоимость квартир, а так же есть свидетели, которые в курсе этой операции.

Заранее огромное СПАСИБО за помощь!

[Lawyer]

Размен приватизированной квартиры без согласия одного или нескольких собственников возможен только через суд.
Хотя, даже в этом случае, речь будет идти не о размене, а о выделении доли в квартире (например, одной из комнат).
После этого, собственник доли имеет право распорядиться ей на свое усмотрение (продать, подарить, сдать в аренду).
Естественно, что на практике, продать или сдать свою долю в описанной ситуации будет практически невозможно.
Принудительно же заставить собственника жилья дать согласие на размен (продажу) всей квартиры нельзя.

Говоря о делении квартиры, приобретенной в браке, необходимо понимать суть этого процесса с правовой точки зрения.
Так, процедура раздела имущества инициируется по иску того из супругов, который считает свои права нарушенными.
Процесс это довольно длительный и сложный, а также - достаточно дорогостоящий.
В приведенном выше случае вероятность удовлетворения иска супруга ничтожно мала.
Можно с уверенностью сказать, что в случае своевременного предоставления указанных доказательств (договора купли-продажи, свидетельские показания), составления возражения на иск и других действий, необходимых в случае подачи иска о разделе имущества, в его удовлетворении будет отказано.
Более подробная консультация по разделу имущества супругов предоставляется в соответствующей теме.

[Advocate]

Для оформления обмена/размена квартиры (заключения договора мены), понадобятся такие документы:
- согласие органа опеки и попечительства (если в квартире зарегистрированы дети);
- справка из налоговой об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
- справка об отсутствии задолженности за телефон, интернет, телевидение;
- акт приема передачи квартиры (если это предусмотрено договором);
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- письменное согласие залогодержателя (если квартира в залоге);
- заявления супруга/супруги о согласии на проведение сделки;
- заявление о государственной регистрации договора мены;
- технический паспорт на квартиру (техпаспорт);
- правоустанавливающие документы на жилье;
- квитанция об оплате регистрации;
- идентификационный код;
- справка о составе семьи;
- справка из БТИ;
- паспорт.

Консультация по вопросам размена или обмена квартиры возможна после регистрации на форуме.

[anet1988]

Описание. Живем в 3-комнатной квартире вместе с матерью (67 лет) и сыном (4 года). Совместное проживание стало невыносимым, травмируется психика ребенка, я как мать не могу на это спокойно смотреть. Хочу жить с сыном отдельно. Мать на добровольный размен квартиры согласия не дает.

Жилье приватизировано. В квартире по документам 1/3 часть моя, т.к. после смерти дедушки я дала согласие на оформление его доли на мать. У неё имеются льготы на коммунальные услуги в размере 75 %. Тогда меня такой вариант устраивал. Долгов по квартире нет, все оплачиваем своевременно.

Могу ли я претендовать на 2 части квартиры, т.к. есть маленький сын?
Возможна ли принудительная продажа или раздел квартиры через суд?

Подскажите, пожалуйста, любые варианты развития ситуации.

[Lawyer]

Могу ли я претендовать на 2 части квартиры, т.к. есть маленький сын?

Наличие детей, фактически, на дает права на лишение (уменьшение) доли других совладельцев недвижимости. Теоретически, изменение долей собственников жилья допускается - на стадии перевода права собственности из общей совместной в долевую, однако на практике добиться увеличения доли одного совладельца квартиры, при несогласии другого, очень сложно. Это связано с принципом неприкосновенности и защиты права собственности, которое охраняется государством.

Возможна ли принудительная продажа или раздел квартиры через суд?

Продажа недвижимости, находящейся в общей собственности, возможна при согласии всех совладельцев. Это связано с реализацией упомянутого выше принципа защиты прав сособственников. Тем не менее, каждый совладелец может продать свою долю, реализовав таким образом право на свободное распоряжение своим имуществом, и не нарушая прав других владельцев. К сожалению, на практике это означает значительное снижение стоимости доли, относительно её рыночной цены.

Второй способ разрешения конфликта, при невозможности совместного проживания в квартире - принудительный выкуп доли второго совладельца. Естественно, это возможно только при наличии достаточных средств. Деньги нужно вносить на депозитный счет суда, до принятия решения. Условия оплатного лишения права собственности совладельца квартиры регламентированы ст. 365 ГК. Сложности данного процесса проистекают из текста названной статьи, который привожу ниже.

Стаття 365. Припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників.
1. Право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:
1) частка є незначною і не може бути виділена в натурі;
2) річ є неподільною;
3) спільне володіння і користування майном є неможливим;
4) таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім'ї.
2. Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.