Покупка квартиры

[Наталья]

Добрый день! Обращаюсь за консультацией по такому вопросу.

Я и моя мама проживаем в двух приватизированных квартирах. Сейчас мы хотим сделать внутрисемейный обмен - я переписываюсь в квартиру мамы, а она - в мою.
Нотариус сказал, что стоимость оформление таких сделок будет зависеть от оценки квартиры в МБТИ. Для нас это выходит очень дорого.
Прав ли нотариус и можно ли выполнить такое переоформление квартир с меньшими расходами?
Какие вообще существуют виды внутрисемейных обменов для приватизированных квартир?
Подскажите, пожалуйста.

Спасибо.

[Глеб Николаевич]

Наталья, если речь идет о выписки и прописке в квартире, то это не имеет никакого отношения к нотариусу, БТИ и не связано с большими расходами. С 2001 года в Украине вообще не существует института прописки - вместо неё применяется понятие регистрации. Лицо регистрируется по месту своего постоянного проживания, при этом, естественно, право собственности на жилье к нему не переходит. Регистрацией занимается паспортный стол.

Если имеется в виду обмен, с переходом права собственности, то речь идет о покупке-продаже квартиры. При этом, покупка квартиры не связана напрямую с пропиской или правильно говоря - регистрацией в ней. Другими словами, можно купить квартиру, приобретя таким образом право собственности на неё, но не регистрироваться в ней.

Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному заверению и регистрации в Бюро технической инвентаризации. Стоимость оформления сделки действительно зависит от оценки квартиры, которую делает БТИ.

[Геннадий]

Я купил квартиру.
Председатель правления ОСМД до оформления сделки выдал справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. На основании этой справки был оформлен договор купли продажи. Сразу после вселения и предоставления мной необходимых документов в ОСМД для составления со мной, как с новым владельцем, договора мне было сообщено председателем правления ОСМД, выдавшим ранее справку, что вместе с покупкой квартиры я приобрел и вдруг оказавшуюся задолженность по квартплате. Те. предыдущую справку об отсутствии долгов он выдал не правильно.
ПП грозится отключить свет и воду. Я делал письменные запросы и получал письменные ответы.
Подскажите, что мне теперь делать?

Благодарю!

[Глеб Николаевич]

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
После подписания и заверения договора он подлежит государственной регистрации (должен быть зарегистрирован в БТИ).
Продавец квартиры обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на продаваемый товар (права нанимателя, право залога, право пожизненного пользования и т.п.).
В случае если покупатель квартиры не знал и не мог знать о правах третьих лиц, он сможет право требовать расторжения договора купли-продажи в дальнейшем.
Обязательным условием договора купли-продажи является срок передачи квартиры. Его желательно указывать конкретной датой, после согласования сторонами. Если же срок не будет указан, а продавец откажется освобождать квартиру, то покупатель должен будет направить письменное требование продавцу об освобождении квартиры.
Обязательство передачи квартиры новому собственнику должно быть выполнено предыдущим владельцем в семидневный срок со дня предъявления требования.
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого отвечает условиям договора купли-продажи.
Срок выявления недостатков и предъявления требований в связи с недостатками проданного товара относительно недвижимого имущества устанавливается в границах трех лет от дня передачи товара покупателю, если договором или законом не установлен больший срок.

Геннадий, если председатель ОСМД выдал подложный документ, здесь может идти речь о должностном преступлении (к примеру, должностная халатность, должностной подлог). В любом случае, решение об этом будет приниматься органами прокуратуры, по Вашему заявлению. Не буду заочно утверждать о наличии состава преступления в действиях председателя, к тому же консультации по уголовным делам предоставляются в другой теме.
Однако очевидно, что правда на Вашей стороне, ведь дата возникновения долга по коммунальным платежам более ранняя, чем дата справки об отсутствии задолженности, выданной председателем. В случае прекращения предоставления коммунальных услуг у Вас имеются все основания, чтобы обратиться в суд и выиграть дело.
Вы - добросовестный приобретатель.

[Влад77]

Здравствуйте!

Я собираюсь приобрести жилье. Собственники - пожилая семья (муж и жена).
Жена – инвалид (после инсульта, не разговаривает, частично обездвижена).
Есть нотариальная доверенность, что она не против продажи квартиры.
После продажи собираются уехать к сыну на ПМЖ в Россию.

На какие моменты следует обратить внимание и что нужно знать при покупке квартиры?
В чем могут быть "подводные камни" и как избежать или минимизировать их?

Заранее спасибо за консультацию по вопросам покупки недвижимости.

[Глеб Николаевич]

Покупка недвижимости - серьезный и ответственный шаг, что обусловлено спецификой и высокой стоимостью сделки.
Существуют универсальные рекомендации, которые необходимо знать перед заключением сделки купли-продажи жилья.
В первую очередь, обратите внимание на правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о приватизации, свидетельство о праве собственности, договор дарения, договор купли-продажи, инвестиционный договор и другие).
Вторым важным моментов является наличие документов, подтверждающих отсутствие обременения на квартиру (выписки из реестра об отсутствии ареста на квартиру и залога на квартиру, справки о правах собственности на квартиру, отсутствии долга за коммунальные услуги и телефон, справки о том, что собственниками квартиры являются дееспособные лица, которые не состоят на наркологическом или психиатрическом учете, решение государственных органов опеки и попечительства о том, что предстоящая сделка не нарушает конституционные права несовершеннолетних лиц, нотариально заверенное заявление о согласии второго супруга на продажу совместно нажитого имущества).
Кроме того, необходимо знать, что такое аванс и задаток.
Указанные рекомендации являются универсальными. Они не учитывают специфику каждой конкретной сделки.
При покупке недвижимости необходимо обращаться к добросовестным нотариусам и пользоваться услугами проверенных агентств недвижимости.
Однако учитывая то, что и первые и вторые заинтересованы в скорейшем заключении сделки, они могут упустить существенные моменты или закрыть глаза на отсутствие каких-либо документов.
Время от времени суды признают сделки купли-продажи недвижимости недействительными, что влечет за собой реституцию.
В последнее время покупатели (а иногда и продавцы) все чаще обращаются к независимым юристам и адвокатом, чтобы обезопасить себя от негативных последствий.

[Ольга Сто]

Доброго времени.

Хочу купить квартиру.
Продавец - внучка, которой дедушка по договору дарения подарил квартиру.
Но есть нюанс в договоре дарения - в нем записано, что "стороны договорились об установлении сервитута относительно пожизненного проживания в указанной квартире Дедушки и Бабушки (которая уже умерла).
Как поступить в данной ситуации, и что должен сделать продавец, чтобы можно было без дальнейших проблем купить квартиру?

Заранее благодарна за ответ.

[Lawyer]

Сервитут закрепляет право пользования чужой вещью, с определенными ограничениями (установленными законом, договором, завещанием или решением суда).
Личный сервитут (ч.2 ст.401 ГКУ) прекращает действовать с наступлением смерти лица, в отношении которого он установлен, но сохраняет свое действие в случае заключения договора купли-продажи с новым собственником имущества (например, при покупке квартиры).
Полный перечень оснований отмены сервитута приведен в ст.406 Гражданского кодекса Украины.

Кроме этого, при покупке квартиры, полученной предыдущим собственником по договору дарения следует знать, что дарственная может быть отменена на основании решения суда.

[feuer]

Добрый день!

Приобрели квартиру с помощью агентства недвижимости.
Как покупатели, мы выполнили все обязательства и передали деньги продавцу.
После оформления сделки купли-продажи квартиры, дали продавцу неделю на выселение.

Он передал нам комплект ключей от квартиры.
Когда мы вошли туда, обнаружили сразу 2 нарушения п. 4 договора купли продажи.
В нем прописано, что продавец обязуется до момента передачи ключей полностью освободить квартиру от своих вещей.
Также в договоре купли-продажи указано, что продавец не имеет права изменять комплектацию квартиры (печка, сантехника и пр.).
В квартире мы обнаружили два дряхлых дивана, что повлечет за собой расходы по их вывозу, а когда зашли в туалет... там был снят унитаз)))

Как можно наказать продавца в данной ситуации?
В первую очередь - это дело принципа.

P.S. Кстати, этот продавец - юрист из другого города.

[Глеб Николаевич]

Существует два способа наказать недобросовестного продавца в описанной ситуации:
- взыскать расходы, связанные с нарушением условий договора;
- требовать расторжения договора купли-продажи квартиры;

Оба способа - судебные, т.е. необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.
Обращение в суд подразумевает обязанность истца доказать приведенные им доводы.
Откровенно говоря, доказать здесь нарушение условий договора будет крайне сложно.
Ведь когда принималась квартира, не составлялась опись имущества, находящегося в ней.
Соответственно, доказать факт наличия старых диванов и отсутствия унитаза в момент прихода нового владельца, практически невозможно.